Как договориться с сособственниками участка, находящегося в долевой собственности.

На сегодняшний день не редкость, когда после вступления в права наследования между сособственниками возникают споры в рамках пользования долевой собственностью.

С данной проблемой столкнулись сособственники земельного участка с расположенным на нем жилым домом и хозяйственными постройками в селе одного из районов Татарстана. После смерти отца в наследство вступили все его дети от трех браков. Сособственниками данного имущества стали 6 человек.

 С 2011 года собственники так и не смогли договориться ни о разделе, ни о порядке пользования, ни о продаже. Большинство собственников заявили, что они ничего делать не будут. И что же получается, двое из них будут участвовать в ремонте дома своими собственными средствами, облагораживать территорию, приводить в порядок земельный участок.  И как обычно бывает, пользоваться обязательно будут все вместе. Как же так, одни пытаются решить проблему, а другие отмахиваются. Договориться невозможно! Как быть в такой ситуации?

Разделить на всех шестерых ни жилой дом, ни хозяйственные постройки невозможно, соответственно, земельный участок, расположенный под строения тоже, но все не так уж и плохо, так как сособственники могут через суд определить порядок пользования.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ).

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

При этом каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст.249ГК РФ).

В силу ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Следовательно, если двое сособственников (но с согласия остальных собственников или по решению суда) проведут ремонтные работы дома или иные неотделимые улучшения за свой счет, они имеют право претендовать на увеличение своей доли.

В результате ремонта будут внесены существенные и неотделимые улучшения указанного совместного имущества, в связи с этим существенное улучшение состояния жилья и удорожание рыночной стоимости жилого дома. Но тут есть нюанс, какой все же ремонт необходимо осуществить. В данном случае  подтверждением будет служить заключение эксперта о проведённых ремонтных работах жилого дома или/и хозяйственных построек,так вот сразу учтем, что к работам по повышению комфортности проживания и удобства пользования им касается всех сособственников либо только для тех кто проводил улучшения. 

Например: частичное переоборудование и присоединение холодных помещений к жилой комнате, демонтаж перегородки, совмещение (установка) санузла,эти улучшения проводятся касаемо только инициаторов. В связи с произведённым ремонтом жилого помещения в соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ не сможет воспользоваться правом на компенсацию затраченных денежных средств и взыскать с остальных в долевом эквиваленте стоимость ремонта. 

При таких обстоятельствах суд сделает вывод об отказе в удовлетворении исковых требований, так как в нарушение требований законодательства, согласие сособственники на проведение ремонтных работ по улучшению общего имущества не получали, ремонт жилого помещения производили в своих интересах, с целью удобства пользования жилым помещением.

Взыскать получится потраченные денежные средства, если производился ремонт во избежание аварии или устранялись ее последствия. В соответствии с тем, что каждый собственник обязанности бремя расходов по содержанию общей собственности для поддержания ее в состоянии пригодном для использования по прямому назначению (жилые помещения предназначены только для проживания граждан), соразмерно своей доле в праве собственности на общее имущество.

Вообще, в данной ситуации наиболее оптимально попытаться все же проводить улучшения с согласия всех собственников,  либо выкупить у остальных собственников их доли, с определением рыночной цены каждой доли.

Данная ситуация не единичная, каждый из нас попадает в различные ситуации, когда просто необходимо защитить или реализовать свои прав.